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开发商偷了1的建筑面积,会怎么样?“澳门百乐门”

作者:澳门百乐门在线官网 时间:2021-01-24 00:10
本文摘要:一般来说,很难把房地产开发商和骗子混为一谈。但现实有时候就是这么诡异。 他们一起跑,一起经营房地产开发这块大蛋糕。既然可以一起说开发商和骗子,说白了都是偷。骗子一般都是偷钱偷东西,有时候还搞暧昧。 开发商到底偷了什么?如果是满税,答案是面积。偷换面积众说纷纭,相信做房地产和建筑设计的,尤其是住宅设计的,连各地的施工管理部门都会真的很奇怪。 那么这个被盗区域实际上怎么样呢?现在以一个明显的住宅项目为例,不可避免的要称这个项目为1土地利用项目。

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一般来说,很难把房地产开发商和骗子混为一谈。但现实有时候就是这么诡异。

他们一起跑,一起经营房地产开发这块大蛋糕。既然可以一起说开发商和骗子,说白了都是偷。骗子一般都是偷钱偷东西,有时候还搞暧昧。

开发商到底偷了什么?如果是满税,答案是面积。偷换面积众说纷纭,相信做房地产和建筑设计的,尤其是住宅设计的,连各地的施工管理部门都会真的很奇怪。

那么这个被盗区域实际上怎么样呢?现在以一个明显的住宅项目为例,不可避免的要称这个项目为1土地利用项目。这个项目只有1的土地,政府规定建筑面积3的房子不能建。开发商申请施工时,也是按建筑面积3申请施工。但竣工验收后,房屋实际建筑面积超过4。

显而易见,开发商偷走了1的建筑面积。开发商和建筑设计单位早就想好了一个方案,如何从住宅楼的设计阶段开始,在竣工验收后,更容易偷到面积。下面我就来解释一下开发商偷换面积的一般方法。

各地建筑建筑面积测绘规范中有一些规定,不需要计算建筑面积或计算建筑面积的一半。目前开发商主要是利用这些规定来盗取面积。比如高度小于<2.2m的建筑空间不需要计算建筑面积,一楼建筑面积只需要计算局部2层室内空间,普通凸窗和落地凸窗不需要计算,未遮挡阳台的建筑面积按其投影面积的一半计算。

有些地方规定,双层高阳台的建筑面积不需要计算。未封闭阳台的建筑面积按其投影面积的一半计算。这就规定了开发商可以把阳台设计得相当大,比如10 m 2,竣工验收后再把阳台堵成不定厅。

用这种方法,就可以偷。5m ^ 2;不需要用双层高阳台来计算建筑面积。这就规定开发商可以在房子里设计一个双层的高阳台,比如面积也是10m ^ 2。

竣工验收后,将双层高阳台封堵,线脚加一层。这个方法可以偷20m ^ 2;利用当地2层的室内空间,只要计算一层的建筑面积,开发商就可以在室内设计一个双层的低层空间,比如面积也是10m ^ 2。

竣工验收后,在双层低层空间的海面上建一层,也可以偷10m ^ 2;至于层高<<2.2m的建筑空间,不需要计算建筑面积。现在多用于别墅、多层、高层住宅的一楼。比如设计一个地下室或半地下室,层高2.15m,竣工验收后再砍几十厘米,就可以得到一个长久的空间。

通过这个招数,你可以偷走几十个甚至更好的区域;利用落地凸窗和普通凸窗来偷换面积是最常见的一种。不用说,现在有些地方允许凸窗的高度,被盗区域的净高度一般只有2M,已经不好用了。以上偷换面积的方法中,利用凸窗、单层阳台、层高<2.2 m的建筑空间是比较隐蔽的偷换方法,因为不需要做太多改动;利用双层高阳台和室内双层低空间偷东西是第二种,但要减少一层,双层高阳台的堵塞不会对立面造成相当大的影响;目前有利用天井偷换面积的方法(未来将改为房间或大厅的空间保留为开槽天井,完工后每层加地板)。

这些盗窃面积的方法也可以在住宅房屋中以多种方式和地点同时使用。这样就可以把60一居室一厅的房子偷变成90三居室二厅的房子,80二居室 那开发商为什么要抢面积呢?是为了给购房者更好的福利吗?表面上是,其实不是。

它的目的是钱。下面我们做详细分析。在这里,我们首先要向大家说明一个政府规划部门控制的建筑容积率对于一个项目总建筑面积的指标。

以下适用《深圳市房屋建筑面积测绘技术规范》 (SZJG/T22-2006)中建筑容积率的定义:建设用地范围内所有建筑物的地上建筑面积之和与建设用地面积之比。我们以上1的土地利用项目为例。政府规定本项目容积率为3,即本项目地上部分不能建3的建筑面积。

这个容积率指数与这块土地的总价格有相当大的相关性。一般来说,容积率越高,地价越高。假设这个项目开发商卖地花了9000元,每平方米建筑面积的建设成本是3000元。

如果开发商在盖楼老实,不用偷建筑面积,这栋楼每平方米成本价是(9000 30003)3=6000元/。如果开发商偷了1的建筑面积,会怎么样?这里假设被盗的1建筑面积已经由开发商完成,其建筑成本也是3000元/(如果被盗的1建筑面积已经由买家自己完成,则由开发商承担费用的成本为零),此时每平方米实际成本价为(9000 30004)4=5250元/。但是因为政府规定建筑面积3 m 2不能建,所以房产证不能写3 m 2。

计算总房价时,不能按照这个3 m 2来计算。开发商卖楼的时候,是不会把这1米2当礼物送给1米2的。此时建筑面积3 m 2(实际为4 m 2)换算成本价为(9000 30004)3=7000元/m 2。但此时其实际成本价5250元/已经比不偷面积的成本价6000元低了750元/。

这750元/的利润是开发商占的还是开发商和买家分的。我总结出一个公式来反映建筑面积每平方米成本价与被盗面积比例的关系:P=A(1 n%)D B,其中P代表建筑面积每平方米成本价,A代表建筑面积每平方米总建筑成本,D代表政府允许的建筑面积,n%代表被盗建筑面积占政府允许建筑面积的百分比(假设被盗面积的建筑成本也是B)。因为A,B,D都一样,n%大了,P就会小,这也是现在开发商更以偷面积为荣的原因。从上面的公式可以看出,偷面积的本质是偷地价,相当于无偿提高土地的容积率。

偷面积的唯一受益者是开发商,购房者看似占了一点便宜,其实不然。受害者是政府、建筑设计单位、购房者和全社会。

首先,开发商不需要支付地价等费用就可以窃取这个区域,相当于政府浪费了财政收入。其次,对于建筑设计单位来说,因为设计费是按照建筑面积来交的,开发商拒绝偷面积的方案的可玩性比不偷面积的时候小很多,一般这些被偷的面积是交不了设计费的。同样,对于购房者来说,这似乎有点便宜,但由于除了开发商之外,没有人不能知道房子的确切实际成本价,所以购房者占多少并不确切。

况且作为一个使用寿命差不多几百年的耐用品,对这部分新建房屋的安全性有一点猜测。另外,盗区的不道德造成了社会资源的极大浪费,因为盗区只有通过最终验收才能被盗。所以为了应付竣工验收建的墙,被盗区要在被盗时拆除,好的楼层可以浇一次。为了偷取面积,一分为二,浪费人力物力,污染环境。

对于社区设施,不会带来很大压力。举个例子,一个房子报建的时候,有两个房间,住着三个人。

偷完之后,面积改成了四个房间,里面住的人也从三个变成了五个。这样,整个社区的总人口减少是一个相当大的数字,不会导致社区设施满足实际市场需求。

住房建设是我国民生工程的重要组成部分。开发商和建筑设计单位都应以提高住宅性能、改善住宅居住环境、降低住宅文化精神内涵为目标。

现在开发商关注的是如何抢面积。为了在他们的拒绝下生存,即使不愿意,也不能步开发商的后尘,专注于如何抢面积。一个方案能否得到开发商的同意,很大程度上取决于它能否更容易窃取更多的面积。设计的初衷在这里完全公开了。

偷面积的不存在,在房价下跌的时候助推了地价和房价的下跌,但现在有了开发商抵御房价上涨趋势的药方。偷面积的缺位扭曲了房价,扭曲了房屋的真实面积,扭曲了社会伦理,造成了更多的社会不公。首先,它导致道德和法律上的不公正。

一般来说,骗子盗窃一定数额的财物,是违法的。但是我们的开发商可以安全的偷面积,而开发商偷的利润比骗子少很多。关于偷面积现象,开发商、建筑设计单位、购房者是否违法,有一点大家都深以为然,也有一点是我们法律专业人士研究的。

当我们大多数人都生活在这个被盗的地区时,我们的内心有没有过担忧?其次,造成偷面积多的开发商和偷面积少或不偷面积的开发商之间的不公平竞争。对于偷面积多的开发商来说,他们的住宅每平方米的真实成本价比偷的少或者不偷的开发商低,不偷的比偷的赚的多。

再一次造成了普通商品房和经济适用房或廉租房在设计和施工上的不公平。在一些地方,一定比例的经济适用房或廉租房被限制在一个R&D住宅项目中。

这些经济适用房或者廉租房是开发商建的,给政府收购,属于非盈利部分。所以开发商对于可以出售的商品房往往采用偷换面积的方法,但是对于经济适用房或者廉租房,就意味着不偷换一点面积。即使是最常用的凸窗也不同意使用这种奇特的现象。

对于开发商偷换面积的现象,制定面积测绘技术规范的部门和相应的执法人员部门应该深入思考。不需要计算建筑面积和计算一半建筑面积的规定是否有必要,也许这些规定是为了改善居住空间而制定的,但现在这些规定的效果与设想相去甚远。

预计在全社会的共同努力下,我们的住宅设计和建设需要尽快回到长轨道上来,不要越陷越深地陷入偷换面积的误区,因为住宅是我们每一个人的居所,这是一件大事。


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